抵押担保的房产不可以直接以房抵债，抵押合同中有流质条款的，不能将房屋抵债。以房抵债协议生效条件是协议是双方当事人的真实意思表示，已经办理了不动产抵押权登记等。
一、
抵押担保的房产直接以房抵债可以吗
抵押担保的房产不可以直接以房抵债，房屋抵押担保的，抵押有流质条款，不能直接将房屋屋抵债，将房屋所有权过户给抵押权人。抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
二、
以房抵债协议生效条件
找法网提醒，以房抵债协议生效条件一是当双方当事人意思表示一致，旨在设定不动产抵押权的抵押合同;二是作为法定公示方法的，在登记机关完成的不动产抵押权登记等等。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零二条
【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、
抵押的房产是否可以买卖
1.抵押的房产可以买卖，我国法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
2.当事人另有约定的，按照其约定。
3.抵押财产转让的，抵押权不受影响。
4.抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
法律依据：
《民法典》
第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。
抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。